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Je deviens propriétaire

Petit résumé subjectif de: Je deviens propriétaire, Ellen Weigand, aux Editions Tout compte fait (2015).

Liens utiles:

Introduction #

(Rien de notable, mais gardée seulement pour la cohérence de la numérotation des chapitres.)

Financement #

Futur propriétaire doit obtenir un prêt en mettant sa maison en gage. Il doit apporter 20% de fonds propres, l'hypothèque ne couvrant pas l'entier du bien. De plus, les charges du bien ne doivent pas dépasser le tiers du revenu brut du propriétaire (oui, brut; certaines banquent chipotent, faire jouer la concurrence). L'hypothèque ne peut pas être plus que le 2/3 du prix du bien après 15 ans. Il faut donc amortir une partie de l'hypothèque. L'amortissement débute généralement 1 an après avoir reçu le crédit et se fait par paiements réguliers.

Pour vérifier la capacité financière du futur propriétaire (pour comparer avec le tiers du revenu brut), les banques prennent en compte:

En plus de tout cela, il faut prévoir environ 5% de frais d'acquisition en plus (frais de notaire, Registre Foncier, taxes, impôts...).

Une fois le bien acquis, il faut aussi prévoir environ 3% de la valeur de bien annuellement pour l'entretien et les réparations.

La banque se base sur l'estimation du bien la plus basse. Si le vendeur en demande plus, le propriétaire devra mettre la différence en fonds propres.

Les fonds propres peuvent provenir de différentes façons:

On peut négocier une hypothèque plus grande que 80% (tout en sachant que dans les 15 ans elle doit être redescendue au max à 66%) si on a un gros revenu et qu'on peut se permettre un gros amortissement.

Si on emprunte à une connaissance, établir un contrat écrit comprenant les modalités du remboursement (montant, durée, taux, amortissement).

Il existe plusieurs autres options si les fonds propres ne sont pas suffisants, mais elles entraînent toutes plus de frais.

Recherche du financement #

2e pilier #

3e pilier #

A peu près idem. Nantiseement peut permettre d'augmenter l'hypothèque au-delà des 80%.

Emprunter #

Types d'hypothèque #

Généralement une hypothèque se fait en 2 parties, appelées rang. Le 1er rang se compose au maximum de 65% (selon le calcul du revenu) de la valeur du bien et ne se rembourse (amorti) pas. Le 2e rang se compose jusqu'à 15% de la valeur du bien et s'amorti sous les 15 ans suivant l'achat.

Une hypothèque peut se choisir selon plusieurs variantes sur les taux d'intérêts.

Amortissement #

La dette doit être au maximum au 2/3 de la valeur après 15 ans. On peut amortir de 2 façons:

Stratégie hypotécaire #

Il faut bien regarder les taux et les variantes, mais parfois les avantages fiscaux sont plus intéressants que les taux.

Négocier l'hypothèque #

Documents à réunir #

Informations personnelles:

Informations sur le bien existant:

Informations sur objet sur plan:

Informations sur la PPE:

Informations sur la nouvelle construction:

Informations pour transformations/rénovations:

Tour d'horizon #

Avant de commencer, il faut préparer un dossier complet et bien présenté. Idéalement un classeur avec des séparations étiquetées.

Demander des offres (voir d'abord les sites web) à:

Demander différentes variantes, donner un délai pour la réception (car les taux varient) et indiquer contact tel+email.

Faire jouer la concurrence #

Etablir une liste comparative détaillée (anonyme ou pas) de toutes les offres et l'envoyer à tous en demandant mieux.

Entretien personnel #

Avec les 2e offres, en choisir 3-5 et prendre RDV pour un entretien personnel.

Courtier en hypothèque #

Pour éviter ces étapes, on peut faire appel à un courtier. Il est familier des produits et du marché et va chercher les meilleures offres. Il accompagne aussi à la banque pour les négociations finales (et obtient de meilleures conditions car aux yeux de la banque il représente un certain volume d'affaires). Il est normalament gratuit sauf en cas d'annulation, mais à vérifier avant de s'engager.

Vocabulaire #

Quand la banque accorde le prêt, le notaire crée une cédule hypotécaire exigée comme garantie par la banque. C'est le titre de propriété du bien qui est émis par le Registre Foncier et remis au notaire qui le transmet à la banque en échange du prêt. Quand la cédule est libérée par la banque, elle peut être réutilisée (travaux, autre bien).

Renouveler l'hypothèque #

Quand arrive l'échéance et qu'il faut renouveler l'hypothèque, il s'agit de:

Crédit de construction #

Un crédit de construction ne s'obtient qu' d'une banque, les assurances et les caisses de pension ne l'accordent pas. Il s'agit d'une sorte de compte courant. On y verse les fonds propres et le compte peut aller en négatif jusqu'à la limite de l'hypothèque. Le taux est variable entre 0.50 et 2.75%. Les intérêts sont facturés chaque 3 mois en fonction de l'état du compte, généralement directement débités du crédit. Une comission trimestrielle de 0.25% est prélevée pour le paiement des facture (au taux moyen du trimestre, au taux max... Ca dépend de la banque).

Quand la construction est finie, on transforme le crédit en hypothèque: c'est la consolidation. Il est possible de consolider dans une autre banque, mais cela demande beaucoup de temps et engendre beaucoup de frais. De plus, une banque qui accorde un crédit de construction accepte l'hypothèque qui suivra. Il est conseillé de consolider au fur et à mesure (les taux peuvent augmenter pendant le chantier). Si l'on rencontre des imprévus pendant le chantier qui engendrent un dépassement du montant, contacter la banque avant de signer le contrat pour les travaux imprévus! Quand le compte du crédit est ouvert, attendre que le chantier commence avant de commencer à verser des fonds propres, les intérêts sont rémunérés au max 0.125%.

Acheter quoi? #

Logement idéal #

Commencer par établir une liste des besoins et des envies. Noter ce que l'on aime et ce que l'on n'aime pas dans le logement actuel. Etre attentif à la vie quotidienne: lever, coucher, repas, travail, loisir, soir, week-end...

Lieu: choix influencé par la valeur du terrain et par la vie quotidienne

Espace: (voir aussi http://hausinfo.ch et http://ubs.com

Habitat:

Formes d'habitat #

Il faut considérer plusieurs aspects pour choisir la forme d'habitat qui nous convienne. Si l'on regarde le côté écologique, on peut compter le nombres de faces (murs et toit) à bâtir, isoler, faire les finitions, puis chauffer.

HabitatNombres de faces
6 villas individuelles30
6 villas mitoyennes24
6 villas contiguëes20
immeuble de 6 appartements19

Maison individuelle #

Bungalow (maison sur 1 étage) #

Comme pour une maison individuelle mais avec plus de terrain et plus cher.

Maison individuelle en lotissement #

Maison mitoyenne/jumelle #

Maison en terrasses #

Appartement en PPE #

Quand on veut choisir un appartement à acheter, il faut chercher mieux qu'un appartement locatif:

Neuf ou occasion #

Occasion #

On peut acheter un bien existant, mais suivant l'année de construction il faut se méfier de certains matériaux de construction:

Avantages et inconvénients d'acheter d'occasion:

Pour un bien de plus de 10 ans, il est recommandé de faire une expertise. Si le contrat stipule "en l'état", il n'est pas possible de réclamer pour des défauts cachés après l'achat. Une expertise coûte environ 2000.- et comprend l'état des murs, la statique du bâtiment, le toit, les charpentes, les façades, l'isolation, le chauffage, l'électricité, les sanitaires, les conduites, les canalisations, l'amiante etc.

Des transformations importantes nécessitent un permis de construire, y compris changement d'affectation de pièce, abattage de mur, ajout de fenêtre... Il faut contacter le service des constructions communal (et parfois aussi le cantonal). Cela implique des taxes, des plans à faire par un professionel et de l'attente (mise à l'enquête). Si des travaux sont faits sans permis, le propriétaire risque une amende et de devoir tout remettre en état. Si on achète un bien avec des transformations sans permis, le nouveau propriétaire encourt les mêmes sanctions. Avant d'acheter, il faut donc bien demander les plans et les permis des travaux effectués.

Points importants à vérifier (extrait du cadastre au Registre Foncier):

Quand tout est clarifié, établir un protocole précis de l'état avec des photos au cas où le propriétaire (entre la signature et la remise) négligerait l'entretien, voire remplacerait des équipements par du meilleur marché.

Ferme: seulement un agriculteur peut l'acheter. Si aucun agriculteur n'en veut, un non-agriculteur peut l'acheter mais cela reste un terrain agricole. Le bâtiment est soumis à des autorisations spéciales pour des travaux.

Neuf #

Avantages et inconvénients d'acheter "sur plans":

Le chantier ne commence que quand 60-80% est vendu On peut aussi comparer l'offre avec d'autres promoteurs et faire jouer la concurrence. Pour se faire une idée du promoteur/constructeur, on peut visiter leurs constructions existantes et demander aux habitants leurs expériences avec eux (qualité, délai, disponibilité, communication). Il est aussi bien de se renseigner sur la solvabilité du promoteur/constructeur aux poursuites et sur http://focore.ch.

Mobilité réduite #

Sachant qu'on peut chacun être à mobilité réduite à un moment de sa vie, il est bon d'anticiper:

Minimum exigible #

Equipements #

Cuisine:

Salles de bains:

Installations électriques:

Sols:

Chauffage/ventilation:

Fenêtres:

Buanderie:

Cave:

Meubles intégrés:

Garage:

Pompes à chaleur #

Il en existe plusieurs sortes:

Ecologie #

Pour construire écologique, il faut penser à bien plus que ce que l'on croit: transports, matériaux, énergie...

Matériaux: on peut utiliser du bois ou un autre matériau indigène (pour diminuer l'énergie grise) le plus naturel possible, fixation avec des vis. Il existe aussi des matériaux écobiologiques (Natureplus, FSC) http://baubio.ch.

Energie: on peut obtenir une étiquette énergétique (CECB) pour une maison, fournie avec des conseils pour environ 1'000 CHF pour une villa individuelle. Le chauffage est la plus grand source de consommation d'. Le mieux est la pompe à chaleur, ou les granulés de bois, mais ces installations coûtent cher à l'achat. Les coûts de consommation donnent le mazout le plus cher, puis le gaz naturel, et bien en dessous la pompe à chaleur. Les coûts d'entretien sont plus chers pour les granulés que pour une pompe à chaleur, qui est plus cher que les autres moyens.

Solaire: 4m2 de panneaux thermiques chauffe 2/3 de l'eau pour l'année (chaudière éteinte l'été). Cela coûte 15'000 CHF, dure 20 ans et est installé en 2 jours. Le photovoltaïque pour une villa individuelle n'est pas rentable à ce jour (2015).

Minergie: 5-10% plus cher mais ca les vaut!! C'est un standard reconnu par les autorités et les banques. Il est possible d'obtenir des subventions, à demander avant le début des travaux (OFEN). Tous les architectes/ingénieurs ne sont pas encore familiers, voir sur http://minergie.ch une liste de gens de référence.

Isolation: ne pas économiser!! Toit 30cm, vitres triples 0.7 U max (unbité de perte de chaleur), murs 24cm.

Programme bâtiments: subventions pour rénovations http://leprogrammebatiments.ch. Il encourage l'isolation dans les bâtiments datant d'avant 2000. Il faut faire la demande des subventions avant le début des travaux.

Recherche de l'objet #

On peut chercher dans différents moyens: internet (agences, portails tel anibis), aussi les journaux.Les assurances, les banques et les caisses de pension vendent aussi des biens immobiliers.

Déchifrer #

Aide #

Ventes aux enchères #

Il y a plusieurs biens à vendre aux enchères chaque semaine, souvent à des prix s car ne couvrant que la dette. Consulter les offices cantonaux, voir http://poursuite-faillite-offic.ch. Attention à être bien préparé car après le coup de marteau, il n'est plus possible de se rétracter.

Immédiatement après la vente, il faut assurer le bien! En revanche, il reste un droit de recours de 30 jours (par exemple pour les créanciers), donc on ne peut pas emménager avant sauf si on en a l'accord explicite.

Prix #

Vérifier le prix car la banque prête selon sa propre estimation. Si le prix est plus haut, il faut compenser la différence avec des fonds propres, et il ne sera peut-être pas possible de revendre à un prix autant élevé.

Le principal facteur déterminant le prix est la situation: voisinage, équipements, accès, vue, SOleil, bruit, (déchets, eau...).

Experts #

Une expertise classique (chère) est appropriée pour les immeubles anciens ou pour connaître l'état/les possibilités de transformations. Sinon la méthode hédoniste est plus proche du marché.

Négocier #

Toujours!!!

Pour un objet ancien, le potentiel de négociations est élevé. Il faut donc être bien préparé et demander une expertise. Attention toutefois car si on baisse trop le prix, il est possible qu'un autre acheteur remporte l'objet. Si l'objet est recherché, il s'agira alors d'une enchère officieuse. Il est important d'avopir une confirmation écrite de la banque, et garder en tête nos limites de fonds propres et hypothèque.

Pour un objet neuf, on peut négocier le contenu: parquet au lieu de moquette, plus de rangements, rabais sur une place de parc... Il faut bien mettre par écrit tout arrangement!

Visite #

Si possible visiter à 2 pour une observation plus complète. Prévoir assez de temps:

Ne rien signer!! Même si on nous met la pression (autres acheteurs)! Fixer un rendez-vous pour une 2e visite.

Si intéressé, revenir voir plusieurs fois à des jours et des heures différents, idéalement par tous les temps pour vérifier l'ensoleillement, le bruit, l'exposition aux intempéries, les odeurs, la vie du quartier...

Orientation E-W mieux que N-S (qui a clairement un côté chaud et un froid).

Plus on est haut dans les étages, plus on a de Soleil (sauf s'il y a un vis-a-vis).

Isolation phonique: SIA181

Aménagements futurs: idéal si les murs intérieurs ne sont pas porteurs.

La distribution des pièces est importante: ce n'est pas idéal de traverser le salon pour aller dans la chambre...

Terrasse: intimité, exposition, bruit, abri?

Jardin: taille, entretenu, plat/pente, escaliers/chemin raide, robinets, prises, ;clairages, outils, clôturé?

"Aménagements extérieurs" pour objet neuf: à clarifier en car les promoteurs économisent souvent.

Construire: préparation #

Les coûts de construction sont en constante augmentation. Il est possible de partager les frais de chantier et de raccordement si le terrain voisin construit en même temps.

Terrain #

Pour le choix du terrain, être ouvert! Aller voir sur place avant de dire non.

Contacts pour trouver un terrain:

Avant d'avoir le terrain, il est inutile de choisir les plans car la configuration et les contraintes sont détérminants.

Un lotissement est moins cher, mais on a moins de libertés.

Points à relever lors de la visite du terrain:

Servitudes foncières #

Il s'agit d'obligations ou de contraintes pour le propriétaire. Il peut s'agir d'une interdiction de construire. Elles sont inscrites au Registre Foncier par un contrat écrit et notarié avec les détails de l'étendue de la servitude et de l'entretien. Elles sont valables jusqu'à radiation du Registre Foncier. Le propriétaire peut demander au juge la radiation si elle n'est plus utile au bénéficiaire.

Formes de servitudes:

Le droit de superficie permet de construire sur un terrain loué (pour une durée de 30 à 100 ans). Le propriétaire peut réclamer le terrain si le bénéficiant viole gravement ses obligations. C'est cher sur le long terme.

Règlement de construction (communal) #

Il définit beaucoup de détails pour la construction: ratio surface maison/terrain, hauteur max, nombre d'étages max, orientation, pente du toit, dimensions des fenêtres, nombre max de velux, couleurs extérieures, longueur max d'un mur sans décrochement, distances entre les maisons et les limites du terrain, surface minimum..........

Influences négatives #

On peut demander une étude géobiologiue (200.-) du terrain avant l'achat, voir http://lieudevie.ch. Il s'agit d'une analyse de l'électromagnétisme, passage des eaux... On peut aussi le faire avant de construire pour aider à choisir l'emplacement, l'orientation, l'aménagement...

Concevoir sa maison #

On peut concevoir sa maison en suivant différentes voies:

Plans #

Construire: exécution #

Avec un architecte #

L'architecte est la personne de référence. Il doit donc être un bon planificateur, chef de chantier, comptable, psychologue...

Quelques critères pour bien choisir son architecte:

Il est bien de rencontrer plusieurs architectes, visiter plusieurs de leurs réalisations, les inviter chez nous pour qu'ils voient comment on vit, leur poser des questions personnelles, leur demander s'ils ont eu des problèmes sur un chantier (oui!)...

On peut aussi demander un devis provisoire avec un budget max. Quand on a choisi l'architecte, on peut demander un avant-projet. C'est une étude du terrain et des règlements avec une estimation du budget et des dessins. Cela compte pour 9% des honoraires, soit environ 9'000 CHF pour une villa.

Contrats de l'architecte #

SIA formulaire 1102

Doit contenir les détails du mandat, entre autres faire des plans dans les règles de l'art, surveiller et respecter le devis, défendre les intérêts des clients. Peut être résilié en tout temps par chacune des parties, normalement avec dommages et intérêts.

Bien lire et relire, demander aussi à un spécialiste avant de signer.

Honoraires de l'architecte #

SIA 102

Devis #

Ce n'est qu'une évaluation! Prévoir des marges:

Avant de signer le contrat, bien vérifier toutes les clauses et demander conseil à un professionnel. Il est possible d'adhérer a la Chambre Immobilière cantonale qui recommande des experts.

Le versement des honoraires se fait généralement par tranchesfixées à l'avance, par exemple la première après les fondations.

Pour être que tout est OK, convenir de la dernière tranche de 15% sur un compte blolqué, versée quand les travaux sont finis à la satisfaction du client, y compris des éventuels travaux de réparations ou de remplacement en cas de défaut.

Entreprise générale/totale #

La plupart proposent des avant-projets (devis et plans) gratuits.

Quelques critères pour bien choisir son entreprise (come pour un architecte):

Comparer les offres: les meilleurs prix 'oublient' souvent les extérieurs, ou choisissent des matériaux bon marché de mauvaise ...

Contrats de l'entrepreneur #

Pas de cadre légal, mais généralement faits selon la norme SIA118. Exiger qu'il référencie:

Bien lire et relire, demander aussi à un spécialiste avant de signer.

Hypothèse légale #

Si l'entrepreneur ne peut plus payer les artisans, le propriétaire doit les payer. Les artisans peuvent demander l'hypothèque légale, le droit au gage sur l'ouvrage. Cela sert à rembourser le matériel et les heures. Elle est soumise à des règles strictes:

En cas de désaccord, il faut rencontrer un juge pour une inscription provisoire au Registre Foncier, médiation etc. Si pas d'entente, le propriétaire doit payer encore. Si pas possible, poursuites et vente de la maison!

Honoraires de l'entrepreneur #

Architecte vs Entrepreneur #

Quelques différences si l'on compare la construction avec un architecte plutôt qu'avec un entrepreneur:

Suivi du chantier #

L'interlocuteur est le chef de chantier. C'est lui qui s'occupe de signaler les problmèmes, demander les changements, etc. Le propriétaire doit aussi suivre de près. En cas de problème, prendre des notes et des photos et aviser l'entrepreneur par ecrit. Amener de temps en temps une collation aux ouvriers aide à faire avancer les travaux dans le bon sens et dans les délais. Venir voir le chantier à des heures irrégulières permet de repérer les fainéants. Il faut signaler les irrégularités (alcool, déchets, feux...). On peut demander des modifications au règlement de chantier, par exemple qu'il soit interdit de fumer dans la maison dès qu'elle est "hors d'eau"

Réduire les coûts #

Il est toujours difficile de faire coïncider les désirs avec le budget...

De l'avant-projet au permis de construire #

  1. Pré-étude et avant-projet
    Avant-projet avec plusieurs propositions d'esquises. Quand les choix sont faits, on peut avoir un devis estimatif.
  2. Projet définitif
    Détails et plans définitifs, et plan financier. Prend du temps (pour faire coïncider les plans avec le budget).
  3. Procédure d'autorisation de construire
    L'architecte fournit aux autorités: les plans détaillés, les documents, les calculs. Pose des gabarits.
  4. Mise à l'enquête
    Après que les autorités aient accepté, le projet est mis à l'enquête (feuille d'avis officiels et pilier public de la commune). Il y a ensuite un délai de 14-30 jours pour récolter les oppositions. Souvent un voisin se plaindra pour la vue ou l'ombre. Pour éviter cette situation, il serait préférable d'aller rencontrer les voisins avant le projet définitif, d'écouter leurs réticences. Peut-être qu'il est possible de faire de petites adaptations qui réduisent les frustrations et mènent à une meilleure entente. Au final, si les règlements sont respectés, les oppositions sont écartées et le permis de construire est délivré.
  5. Début des travaux
  6. Remise des clés et décompte final
    L'objet est remis au propriétaire. Celui-ci doit faire un contrôle détaillé pour les défauts, problèmes, oublis. Quand les travaux sont finis et toutes les factures reçues, on peut faire le décompte final.

Assurances #

Les coûts varient selon les risques (distance au bâtiment le plus proche, pente du terrain, nappe phréatique...). Il faut les faire avant le début des travaux.

Réception et état des lieux #

Si on découvre un problème, il faut immédiatement le signaler par lettre recommandée a l'entrepreneur. Les défauts cachés peuvent être annoncés jusqu'à 5 ans après, 10 ans si l'entrepreneur a intentionnellement abusé. Il faut tout revérifier (peinture, porte y compris orientation, joints, réglages des fenêtres...). On peut mandater un expert. Les nettoyages sont inclus dans le prix total, à faire par des pros! Vérifier les nettoyages avant d'emménager, si besoin réclamer et rappeler les nettoyeurs.

Défaut d'ouvrage #

Cela signifie que l'ouvrage livré ne correspond pas au contrat.

Le Code des Obligations dit que le propriétaire doit prouver le défaut, ce qui peut être parfois difficile et/ou coûteux. Si le contrat est avec la norme SIA118, c'est à l'entreprise de prouver qu'il n'y a pas de défaut.

Si le défaut est avéré, il y a 2 possibilités:

Si l'ouvrage est vraiment inhabitable, le propriétaire peut refuser de prendre possession. L'entrepreneur doit alors rembourser.

Décompte final #

A contrôler de près!!! Bien vérifier que les plus-/moins-values des travaux y figurent toutes. Puis vient la consolidation; pas à l'emménagement, mais quand tous les documents exigés par la banque sont réunis.

Contrats et propriétés #

Notaires #

Il rédige le contrat, règle les détails administratifs (Registre Foncier, droits de mutation), la cédule. C'est à lui qu'est versée une éventuelle avance sur le prix d'acaht ou le montant pour la réservation. Il assure le respect des intérêts de l'acquéreur et du vendeur et les informe de leurs droits et obligations.

Si le promoteur/agent immobilier propose son notaire, il est possible qu'il ne soit pas totalement impartial (sans illégalité). Par exemple il pourrait oublier de rendre attentif à certains détails, ou rédiger des clauses en faveur du vendeur. Dans ce cas, il faut demander à choisir le notaire. En cas de refus, faire examiner le contrat par un juriste.

Si un problème dans la rédaction du contrat entraîne des dommages, il faut déposer une plainte.

La signature se fait en présence des 3 parties, après que le notaire l'ai entièrement relu à tous.

Les frais sont très variables selon la région. Il est conseillé de discuter avec des ams pour savoir si untel est correct/cher...

Composition des frais:

Pour un bien existant, le contrat spécifie clairement:

Paiement #

Quand le contrat est conclu et le changement de propriétaire est inscrit au Registre Foncier, vient le paiement. MAIS on a besoin d'une preuve que l'acheteur est capable de payer: il faut une attestation de la banque qui garantit le verssement après l'inscription au Registre Foncier. Les modalités de paiement sont écrites dans le contrat. Si on verse une partie au noir (par ex. contre une réduction) et que ce versement est découvert, le contrat est annulé!

Registre foncier #

Le notaire fait l'inscription et le paiement.

Il est en libre accès pour consultation: coordonnées des propriétaires, servitudes, droits de gage immobilière, date d'achat, adresse complète...

Les documents qui composent une entrée du Registre Foncier (un feuillet) sont:

Formes de propriété #

PPE #

Il s'agit d'une copropriété où chacun a droit à certaines parties. Chaque propriétaire possède des pour-cent/-mille (selon la surface) qui déterminent le nombre de voix pour l'assemblée et les parts dans les frais communs.

Avoir des parts dans une PPE donne les droits à:

L'administrateur (exécutif) gère:

Il est souvent membre de l'entreprise de consrtuction ou de la gérance. Ca pourrait être un des copropriétaires mais il y a un risque de conflit d'intérêt.

L'assemblée (organe suprême) gère ce que l'administrateur ne fait pas:

Fonds de rénovation #

Pas obligatoire, mais vivement recommandé. A vérifier avant achat, aussi comment il est géré (sécurité et disponibilité). L'assemblée fixe les versements, en général 0.2% de la valeur de l'assurance incendie. Si un propriétaire vend sa part, la participation aux fonds de rénovation n'est pas transférée à l'acheteur.

Charges #

Règlement #

Concerne la vien en commun. Certaines dispositions légales, mais possible de changer la plupart.

Contenu du contrat d'achat #

Check-list avant l'achat #

Couple et succession #

Testament/pacte successoral, sinon les droits de successions s'appliquent (50% conjoint, 50% enfants). Le testament peut modifier les parts, par exemple min 50% conjoint, ou 75% enfants...

Charges et impôts #

Les charges en un coup d'oeil #

Voici une petite liste de charges qu'un propriétaire doit assumer:

Assurances #

Entretien (frais et provisions) #

Un petit entretien régulier (même si le bien est neuf) est mieux qu'un gros entretien ponctuel. Un gros entretien risque de coûter trop cher, donc on ne peut pas rester dans le bien et on doit le revendre pour moins cher. La banque fait aussi des évaluations des biens. S'il est en mauvais état, elle le dévalue et les conditions d'hypothèque sont durcies (par ex. augmentation de l'amortissement).

L'entretien compte annuellement pour environ 1% du prix du bien répartis comme:

Ces valeurs ne correspondent qu'; un entretien pour garantir l'état du bien, pas pour l'améliorer!

On peut planifier les frais d'entretien de 2 manières:

La 2e alternative réduit les charges; quand on veut faire des gros travaux, on peut augmenter l'hypothèque. Mais pas toutes les banques proposent cette solution. Attention lors d'augmentation de l'hypothèque: la banque réévalue le bien et le propriétaire. Il est donc préférable de demander une évaluation à un expert auparavant, car on pourrait se retrouver dans une situation oû la banque demande plus pour les prestations d'origine!

Quand on veut faire des travaux, il est bien de demander à un architecte/entrepreneur de faire un ;tat du bien, car il est peut-être nécessaire de faire d'autres travaux. Il est peut-être financièrement intéressant de grouper les travaux. Il est très important de bien planifier les travaux. Si la vente du bien est planifiée, il faut réfléchir aux travaux qui apportent une plus-value: la cuisine ou la salle de bains ne valent pas la peine, mais aménager les combles est intéressant.

Impôts #

Les intérêts du crédit de construction ne sont pas déductibles (sauf VS+BE).

Impôt foncier: pour utilisation du territoire, calculé sur la valeur du bien (sans déduire l'hypothèque)

Valeur locative: à calculer chaque année pour la déclaration d'impôts (si on habite le bien). La 1ère fois le calcul est laborieux, ensuite c'est facile.

Déductions #

Intérêts hypotécaires #

Pas l'amortissement, seulement les intérêts.

Impenses (dépenses du propriétaire): droits de mutation, frais de notaire, courtage, dépenses faisant une plus-value, travaux d'utilité publique à charge du propriétaire, (r)achat de servitudes, frais des hypothèques...

Entretien #

Déductible si nécessaire, pas pour une plus-value. Partiellement déductible si nécessaire, mais choix fait une plus-value.

On peut choisir les déductions effectives (avec les factures) ou forfaitaires; à choix chaque année.

PPE: on peut déduire la quote-part des frais communs, l'impôt foncier, les frais payés directement, les versements au fonds de rénovation

Exploitation #

Les primes d'assurances choses.

PPE: fonds de rénovation (FR, GE)

Administration #

Seulement si le bien est loué: gérance, pub, agence immobilière...

Planification #

Penser à bien planifier les travaux pour éviter que les déductions ne dépassent le revenu, répartir les travaux sur plusieurs années. Garder en tête que la déduction est valable pour l'année dans laquelle le paiement est effectué.

Impôt sur la fortune immobilière #

En tant que propriétaire, le bien est compté dans la fortune, moins l'hypothèque et les intérêts.

Société immobilière #

Pas fiscalement avantageux: la SI est soumise aux impôts sur le bénéfice et sur le capital; les actionnaires sont en plus soumis aux impôts sur le revenu et sur la fortune (dont les actions).

Si la SI est inscrite avec une faible valeur et se vend bien, le gros bénéfice sera imposé sur la SI et sur les actionnaires.

Achat / vente #

Droits de mutation: quand propriétaire change, donc l'acheteur paye.

Droits de constitution de la cédule: nouveau propriétaire paye.

Gain immobilier: le vendeur est imposé sur le bénéfice. Attention à garder précieusement les quittances/factures entraînant une plus-value. On peut les déduire du bénéfice et l'impôt diminue. (A vérifier avec un spécialiste pour analyser la situation fiscale post-vente.)

Le taux d'imposition est dégressif. Il est possible de différer le paiement si l'on rachète un autre bien pour habiter (remploi). Lors de la vente du nouveau bien, les durées d'occupation sont alors cumulées pour le calcul de l'impôt.

Expériences partagées #

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